Anforderungen an die künftige Bundesregierung zur Verwirklichung des Grundrechts auf Wohnen:
Vorrang für Gemeinnützigen Wohnbau
Wohnkostenbonus für Miete und Eigenheim
Ein Mietrecht für alle
Die Lage am Wohnungsmarkt verschärft sich: Steigende Kosten, gesetzliche Überregulierungen und fehlgeleitete Förderungen lassen die Bauleistung gemeinnütziger wie privater Bauträger einbrechen. Die Bevölkerung wächst jedoch, Wohnbedürfnisse verändern sich, und mehr noch als die Bauwirtschaft leiden die Menschen selbst unter der anhaltenden Teuerung, wodurch mehr Wohnraum und vor allem Initiativen für leistbares Wohnen benötigt werden.
Auch die Stadt Linz ist von diesen Entwicklungen betroffen, dank einem im bundesweiten Vergleich aber herausragenden gemeinnützigen Wohnungsanteil können sich die hier lebenden Menschen mehr als anderswo auf eine stabilere Mietpreisentwicklung verlassen. „Trotz der wenigen verfügbaren Flächen konnten wir auch 2023 auf eine relativ konstante Zahl an Wohnbauvorhaben in verschiedenen Stadien zurückblicken“, erklärt Planungsstadtrat Dietmar Prammer. Auf mehr als 7.000 Wohnungen beläuft sich die Bilanz, von beinahe 1.800 in Bau befindlichen über rund 1.750 bewilligten und fast 1.500 zur Baubewilligung eingereichten sowie 800 einreichfähigen und 1.200 noch nicht einreichfähigen Projekten spannt sich der Bogen. „Besonders stolz sind wir auf das 2020 beschlossene Linzer Modell, mit dem wir dem gemeinnützigen Wohnbau eine fest verankerte Position im Wohnbau sichern, denn die gemeinnützigen Bauträger sind der Garant für stabile Mietpreise am Linzer Wohnungsmarkt“, erklärt Stadtrat Dietmar Prammer, der sich eine bessere Unterstützung durch eine bundesweit zu erhöhende Wohnbauförderung für diesen Weg wünscht.
„Parallel zum Erfolgsmodell für leistbare Mietwohnungen braucht es Initiativen, die eine Vielfalt an Wohnformen ermöglichen. Konkret geht es mir um den Wohnkostenbonus für Mieter*innen und Eigenheimbewohner*innen“, ergänzt Gemeinderat Roland Baumann, Spitzenkandidat der SPÖ-Linz zur Nationalratswahl.
„Eigentümer*innen einer vermieteten Wohnung leiden wie die Mieter*innen selbst unter dem unübersichtlichen Mietrecht, das von Voll- oder Teilanwendungen des Mietrechtgesetzes bis zum einfachen Vertragsrecht im ABGB reicht. Hier braucht es dringend eine Vereinheitlichung“, präzisiert die Geschäftsführerin der Mietervereinigung Oberösterreich, Nicole Hager-Wildenrotter, ebenfalls SPÖ-Kandidatin zur Nationalratswahl.
Linz mit klarem Weg für leistbaren Wohnraum
Die Stadt Linz leistet seit 2020 einen wichtigen Beitrag mit dem sogenannten Linzer Modell. Ähnlich dem Wiener Modell wird dadurch bei Neubauten ein Teil der Wohnfläche für den geförderten Wohnbau gesichert. Ziel ist es, einerseits genügend Raum für den geförderten Wohnbau zur Verfügung zu stellen und anderseits zu garantieren, dass dieser aufgrund der einzuhaltenden Baukostenlimits bei Förderungen auch in zentralen Lagen realisiert werden kann. „Durch das vom Gemeinderat beschlossene ,Linzer Modell‘ verpflichtet die Stadt die Bauträger, einen bestimmten Teil neu errichteter Wohnungen zu günstigen Konditionen zu vermieten. So wird Bauland für den geförderten Wohnbau mobilisiert, und Preisspekulationen privater Bauträger werden erschwert“, hebt Stadtrat Dietmar Prammer die Bedeutung des Modells hervor.
Mit diesem Modell tragen wir außerdem dazu bei, dass geförderter Wohnbau auch in allen Stadtteilen verwirklicht werden kann und die Stadt sozial durchmischt bleibt. Dazu geben wir bei Umwidmungen von größeren Flächen einen umzusetzenden Anteil an sozialem Wohnbau vor.
Dass Linz eine führende Stellung im Bereich des sozialen Wohnbaus einnimmt, untermauert auch eine vergleichende Studie des Städtebundes. 55 Prozent der Linzer Wohnungen konnten darin dem sozialen Wohnbau zugerechnet werden – ein österreichweiter Spitzenwert! In Wien liegt der Anteil bei etwa 40 Prozent, in Salzburg bei 23 Prozent und in Graz sogar nur bei 16 Prozent.
Fast 59.000 der Linzer Wohnungen stehen dabei im Eigentum gemeinnütziger Bauvereinigungen, darunter auch die stadteigene GWG. Der restliche Wohnungsbestand befindet sich zum überwiegenden Teil im Eigentum Privater. Unter den aktuell in Bau befindlichen Wohnungen in Linz finden sich etwa 700, die von den Gemeinnützigen verwirklicht werden (GWG, GIWOG, WSG, Neue Heimat, OÖ. Wohnbau und LAWOG).
Insgesamt zählen fast 600.000 Wohnungen in Österreich zum Bestand gemeinnütziger Bauvereinigungen. Für die Mieter*innen bedeutet dies meist deutlich billigere Mietpreise als auf dem freien Immobilienmarkt – der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen geht von etwa zwanzig Prozent weniger als bei privaten Vermietungen aus. Dazu entfällt die (noch) mögliche Maklerprovision sowie oft auch eine Kaution. Dabei stehen die Wohnungen in Größe und Ausstattung denen des privaten Sektors nicht nach. Hinzukommt, dass sich den Mieter*innen in Linz alle infrastrukturellen und kulturellen Vorteile urbanen Wohnens bieten.
Moderate Wohnbaubilanz 2023
„Eine zukunftsorientierte Planung und der gemeinnützige Wohnbau stellen zentrale Elemente der Linzer Wohnbauentwicklung dar“, fasst Stadtrat Dietmar Prammer die bisherigen Wohnbauaktivitäten in der Landeshauptstadt zusammen.
Durch den anhaltenden Zuzug verzeichnet Linz ein stetiges Bevölkerungswachstum von zirka tausend Einwohner*innen jährlich. Der fortwährende Bedarf an Wohnraum bleibt daher weiterhin bestehen, und die Errichtung neuer Wohnungen stellt einen zentralen Aspekt der Stadtentwicklung dar.
Im Vergleich zu den vorherigen Jahren zeigt sich 2023 eine gemäßigte Bautätigkeit, erkennbar vor allem an den Fertigstellungszahlen. Zum vierten Vorjahresquartal 2022 befanden sich knapp 400 Wohnungen mehr im Bau als aktuell. Die Hauptursachen liegen in den gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten sowie den Auswirkungen der Corona-Jahre. Allerdings wurde auch 2018 eine ähnliche Delle verzeichnet, gefolgt von Jahren mit anhaltendem Bauboom. Die Zahl an eingereichten sowie bereits bewilligten Projekten ist weiter hoch.
Planungsstadtrat Dietmar Prammer betont im Hinblick auf den aktuellen Wohnbau: „Der Wohnsektor in Linz profitiert von einem im bundesweiten Vergleich herausragend gut entwickelten Anteil von gemeinnützigen, geförderten Wohnungen. Insbesondere durch diese werden die Mieten stabilisiert und hohe Wohnstandards aufrechterhalten. Es sind auch die Gemeinnützigen, die trotz gestiegener Errichtungskosten weiterhin Projekte im Neubau- und Sanierungsbereich für die kommenden Jahre vorantreiben, bereits in der Umsetzung haben oder noch planen. Für eine positive Zukunftsentwicklung und die Bezahlbarkeit von hochwertigem Wohnraum in der Stadt sind vor allem Projekte wie beispielsweise das Wimhölzel-Hinterland von großer Relevanz.“
Wohnbauförderung des Bundes verbesserungsfähig
Das aktuell angekündigte Wohnbauförderungspaket des Bundes sieht die Linzer SPÖ kritisch: „Es ist prinzipiell zu begrüßen, wenn der Bund wieder mehr Geld in den Wohnbau investiert“, so die drei SPÖ-Politiker*innen Prammer, Baumann und Hager-Wildenrotter. Derzeit würden aber nur Überschriften produziert, die konkreten Umsetzungsschritte lassen weiter auf sich warten, auch, weil im Vorfeld mit den für die Umsetzung verantwortlichen Ländern kein Einvernehmen hergestellt wurde. „Außerdem erscheint es nicht sinnvoll, kurzfristig viel Geld in den Wohnbau zu pumpen, das kurbelt nur die Teuerung an“, ist etwa Stadtrat Prammer überzeugt. „Sinnvoller wäre es, den Anteil der Wohnbauförderung am Gesamtbudget langfristig und nachhaltig wieder zu erhöhen. Real haben sich nämlich die Wohnbauförderausgaben seit Mitte der 1990er-Jahre halbiert, wie eine Studie des Verbands der Gemeinnützigen Bauträger belegt (vgl. https://www.gbv.at/Fakten_Analysen/). Dem sollte schrittweise entgegengewirkt werden, um wieder mehr geförderten Wohnbau inklusive der notwendigen Sanierungen, auch im Hinblick auf den Klimaschutz, zu ermöglichen“, ergänzen Gemeinderat Baumann und Geschäftsführerin Hager-Wildenrotter.
Anforderungen an die künftige Bundesregierung
Stadtrat Dietmar Prammer und die beiden Nationalratskandidat*innen Gemeinderat Roland Baumann und Geschäftsführerin Nicole Hager-Wildenrotter sind sich einig, dass die künftige Bundesregierung mehr Anstrengungen für leistbares Wohnen unternehmen muss. Aus der Sicht der Stadt Linz sind dies im Besonderen drei Anforderungen, die die Bundespolitik zu Beginn der neuen Funktionsperiode dringend umsetzen muss:
- Vorrang für geförderten, gemeinnützigen Wohnbau
„Der gemeinnützige Wohnbau ist, das zeigt sich am Beispiel der Mietpreise in Linz, ein Garant für leistbares Wohnen. Mit Initiativen wie dem Linzer Modell, einer entsprechenden Adaptierung in Raumordnung und Wohnbauförderung sowie einer schrittweise wieder erhöhten Wohnbaufördersumme lässt sich österreichweit eine stabilere Mietpreisentwicklung erreichen“, so Nationalratskandidat Roland Baumann. Zudem würde damit auch gegen die allgemeine, europaweit überdurchschnittliche Teuerung vorgegangen.
Gerade im urbanen Wohnraum gibt es viele Herausforderungen, die durch entsprechende Fördermittel des Bundes gedeckt werden müssen: Neben den bereits angesprochenen notwendigen Sanierungen sind im städtischen Kontext auch Nachverdichtungen, Aufstockungen oder die Schaffung von Grünräumen zentrale Themen. „Hier braucht es rechtlich mehr Möglichkeiten für die Städte“, ergänzt Prammer.
- Wohnkostenbonus für Miete und Eigenheim
„Linz ist eine Stadt der Mieter*innen und das ist gut so“, betont Baumann. „Ältere Arbeitskollegen erzählen mir aber, wie sie es dank der Initiativen früherer SPÖ-Bundesregierungen schaffen konnten, sich ihr Einfamilienhaus oder ihre Eigentumswohnung zu leisten. Jüngere Kolleginnen und Kollegen können davon nur träumen“, berichtet Gemeinderat Roland Baumann.
Strengere Richtlinien (KIM-Verordnung) und hohe Kreditkosten machen es jungen Familien heutzutage beinahe unmöglich, sich selbst Eigentum zu schaffen. Baumann begrüßt daher die Forderung der Arbeiterkammer, etwa bei Spesen und Gebühren für Kredite den Hebel anzusetzen, die KIM-Verordnung zu überarbeiten und Arbeitnehmer*innen mit einem Wohnkosten-Bonus (zehn Prozent der Wohnkosten, bis maximal 800 Euro) unter die Arme zu greifen.
Insbesondere der Wohnkostenbonus würde Mieter*innen wie auch Eigenheim-bewohner*innen entlasten und regionale Unterschiede ausgleichen helfen, ist Baumann überzeugt. „Mir geht es insbesondere darum, mehr Vielfalt an Wohnformen vor allem für junge Menschen zu ermöglichen, natürlich nicht zu Lasten des gemeinnützigen Wohnbaus“, so Baumann weiter, der als Spitzenkandidat für Linz und Linz-Land aber auch das Linzer Umfeld im Auge hat. „In den umliegenden Gemeinden spielt dies sicher eine andere Rolle als bei uns in Linz, wo wir aufgrund der weniger verfügbaren Flächen eine andere Situation haben“, erklärt Baumann weiter.
- Ein Mietrecht für alle und entrümpelter Betriebskostenkatalog
Vermieter*innen wie Mieter*innen sind stets verwirrt von den unterschiedlichen rechtlichen Bestimmungen, die auf ihr Mietobjekt zur Anwendung kommen. „Wenn Jahreszahlen der Errichtung eines Gebäudes etwa darüber entscheiden, ob das Mietrechtsgesetz oder nur das einfache Vertragsrecht nach ABGB gelten, braucht es für die richtige Berechnung der Miete oftmals zuerst Aktenstudium im Archiv“, weiß Mietervereinigung-OÖ-Geschäftsführerin und SPÖ-Nationalratskandidatin Nicole Hager-Wildenrotter. Ein universales Mietrecht für alle würde helfen, diese Verwirrung zu lösen: „Auch Fragen der Sanierung alter Häuser würden sich damit leichter beantworten lassen, wenn Mieten zwar nicht in den Himmel wachsen, aber auch nicht auf einem Niveau von vor hundert Jahren eingefroren sind“, ist Stadtrat Prammer überzeugt. Ein im Zuge einer Mietrechtsreform entrümpelter Betriebskostenkatalog, in dem etwa manche zwingende Anwendung von ÖNORMEN, die Betriebskosten unnötig in die Höhe treiben, rundet die Maßnahmeninitiative ab.
